Matheus Ricardo Jacon Matias
Saiba como as novas regras tributárias afetam rendas imobiliárias acima de R$ 600 mil e o que muda com o IBS, CBS e IRPFM.
Entenda como o IBS, CBS e a Tributação Mínima Anual afetam rendas acima de R$ 600 mil
A paisagem tributária brasileira passa por uma das suas mais profundas transformações, com a aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, que institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), e o Projeto de Lei nº 1.087/2025, que redesenha o Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). No epicentro dessas mudanças, emerge uma nova e complexa realidade para a pessoa física no mercado imobiliário, especialmente aquelas com rendimentos anuais acima de R$ 600 mil. O que antes era predominantemente tratado sob a ótica do ganho de capital e da renda passiva, agora se aproxima da lógica empresarial, com implicações significativas tanto no consumo quanto na renda.
IBS e CBS: Como a Reforma Tributária Redefine a Pessoa Física no Mercado Imobiliário
A Lei Complementar nº 214/2025, ao criar o IBS e a CBS, estabelece critérios claros para que a pessoa física seja equiparada a um “fornecedor” e, consequentemente, contribuinte desses novos tributos sobre o consumo em suas operações imobiliárias. O Artigo 251 da referida lei é um divisor de águas, definindo que uma pessoa física será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS se suas operações, no ano-calendário anterior, ultrapassarem determinados limites.
Entre os critérios, destacam-se:
- Receita anual superior a R$ 240.000,00 com locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis que envolvam mais de três imóveis distintos.
- Alienação ou cessão de direitos de mais de três imóveis distintos.
- Venda de mais de um imóvel construído pelo próprio alienante nos cinco anos anteriores à data da venda.
Além disso, a regra do “contribuinte imediato“, prevista no § 2º do Art. 251, determina que, mesmo que os limites do ano anterior não tenham sido atingidos, a pessoa física será considerada contribuinte no próprio ano-calendário em que exceder esses patamares. Por exemplo, ao realizar a quarta venda de imóvel distinto ou a segunda venda de um imóvel construído por ela mesma, a pessoa física automaticamente assume a posição de contribuinte de IBS e CBS.
Mudanças no IRPF 2025: Tributação Mínima Anual para Rendas Acima de R$ 600 Mil
A complexidade tributária aumenta quando conectamos as novas regras do IBS/CBS com as alterações propostas pelo Projeto de Lei nº 1.087/2025 no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Este projeto introduz a Tributação Mínima Anual de Altas Rendas (IRPFM Anual), que entrará em vigor a partir do exercício de 2027 (ano-calendário de 2026).
A pessoa física será sujeita a essa tributação se a soma de todos os seus rendimentos anuais for superior a R$ 600.000,00, considerando:
- Rendimentos tributados de forma exclusiva ou definitiva.
- Rendimentos isentos ou sujeitos à alíquota zero ou reduzida, como lucros obtidos com a venda de imóveis e receitas de aluguel.
As alíquotas do IRPFM anual são progressivas, podendo chegar a 10% para rendimentos iguais ou superiores a R$ 1.200.000,00, com uma progressão linear para faixas intermediárias. Embora existam deduções específicas, como rendimentos de poupança e indenizações, as receitas imobiliárias que caracterizam atividade econômica não se enquadram nessas deduções, contribuindo diretamente para a base de cálculo do IRPFM anual.
Planejamento Tributário para Pessoa Física no Setor Imobiliário
Com a introdução do IBS, CBS e do IRPFM anual, a pessoa física no mercado imobiliário precisa reavaliar seu planejamento tributário. A formalização das operações imobiliárias, a possibilidade de créditos de IBS/CBS e a tributação mínima anual para altas rendas exigem uma análise detalhada das transações e rendimentos.
Por exemplo, considere uma pessoa física com cinco imóveis alugados, gerando uma receita anual de R$ 300.000,00, e duas vendas de imóveis no ano, com lucro total de R$ 800.000,00.
- Pelo IBS/CBS, essa pessoa será considerada contribuinte, pois a receita de aluguel ultrapassa o limite de R$ 240.000,00 e envolve mais de três imóveis. Ela deverá recolher IBS/CBS sobre essas operações, mas poderá se beneficiar de alíquotas reduzidas e créditos tributários.
- Pelo IRPFM anual, a soma de seus rendimentos (salário + aluguéis + lucro na venda de imóveis) ultrapassará R$ 600.000,00, sujeitando-a à tributação mínima anual.
Impactos do IBS e CBS na Compra e Venda de Imóveis
A formalização das operações imobiliárias pela pessoa física também traz vantagens, como a possibilidade de apropriar créditos tributários de IBS e CBS pagos em aquisições de bens e serviços relacionados à atividade imobiliária. Além disso, mecanismos como o “redutor de ajuste” e o “redutor social” permitem reduzir a base de cálculo em operações específicas, como alienação de imóveis e incentivo à moradia.
Conclusão: Um Novo Cenário Tributário para a Pessoa Física
A reforma tributária não apenas simplifica a tributação sobre o consumo, mas também redefine a fronteira entre a pessoa física e a jurídica no mercado imobiliário. Para aqueles com rendas anuais acima de R$ 600 mil, as novas regras do IRPFM anual e do IBS/CBS exigem um planejamento tributário mais sofisticado e multidisciplinar.
Matheus Ricardo Jacon Matias, advogado, inscrito na OAB/SP nº 161.119, sócio na Advocacia Oliveira e Matias, mestre em Direito Constitucional, especialista em Processo Civil, planejamento estratégico, recuperação e reestruturação empresarial, com MBA em Investimentos e Asset Allocation.